北京天创达:什么是容积率?


  一、容积率的内涵及其特性

  (一)什么是容积率?

  容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。

  宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

  建筑设计中如果提高容积率可以提高土地的利用效益,但容积率过高,会导致建筑容量的太大,建筑过于密集,带来建筑环境的整体布局劣化,降低人们对建筑物使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

  一般情况下,大城市的建筑设计过程中,容积率较大,这是因为城市土地价格较高,地产商和业主必须提高容积率来提高土地使用效率;而小城镇及远郊和乡村的建筑设计容积率较低,因为这些地区地广人稀,土地价格相对较低,地产商和业主单位可以提高建筑舒适度。

  政府对建筑设计的容积率是有一定要求的,而且这种要求根据行业和地区不同,制定的容积率标准也不同;有些项目,政府为了给人们提供较好的环境,增加环境舒适度,则通过限制容积率上限来降低建筑密集程度和各建筑物层高;另外一些项目则正相反,政府会限制容积率的下限,来提高土地使用效率。

 

  (1)建筑物和构筑物

  建筑是建筑物与构筑物的总称。构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物,比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。建筑物一般是具备、包含或提供人类居住功能的人工建筑物,这是狭义的建筑物定义,广义的建筑物定义包括构筑物。

 

  (2)占地面积和建筑面积

  占地面积是指建筑设计的建筑物和构筑物占地面积以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。

  建筑面积亦称建筑展开面积,是指建筑物和构筑物的外墙外围线测定的各层平面面积之和,是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。

 

  (3)容积率计算公式

 

  容积率=总建筑面积÷总用地面积

     =(建筑物+构筑物)总建筑面积÷总用地面积

 

  当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

 

  (4)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

  建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:

 

  容积率=建筑密度×层数

  即:R=C×H

 

  此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

 

  (5)容积率可以更加准确地衡量地价水平

  人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行投资开发,建设房屋,并取得投资收益(地产销售收入和房租),提高容积率可以降低楼面地价,降低投资成本,获得较高的投资收益。

 

  房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

 

  楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

 

  因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

 

  (二)容积率计算案例

  【例】有一个1000亩的三甲医院建筑设计方案,其占地面积和建筑面积入下表,计算其容积率。

 

序号建筑物占地面积建筑面积
(平方米)(平方米)
01 门诊大楼18,250149,850
02 住院部大楼13,500141,750
03 病理中心11,50063,250
04 康复理疗中心15,30068,850
05 后勤保障楼9,50028,500
06 会议中心5,00015,000
07 发烧门诊12,00042,000
08 专家公寓楼8,50021,250
09 职工宿舍楼8,25087,450
10 附属设施区域47,50023,750
11 绿化区域145,0000
12 其他区域272,1200
合计666,670641,650
1,000亩 

 

  总用地面积=1,000亩=666,670(平方米)

  总建筑面积=641,650(平方米)

 

  容积率=总建筑面积÷总用地面积

     =641,650÷666,670

     =0.96

 

  本三甲医院项目容积率为0.96。

 

  二、容积率对地价的影响规律

  影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:

 

  (一)遵循“报酬递增递减规律”。

  在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。如(图一),MC为单方造价,MR为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益(DCNF面积)达到最大,地价达到最高,M为最佳容积率。超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降。

 

  (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。

  首先,城市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;另外,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以,城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。

 

  (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。

  城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

  (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。

  商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制。因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

 

  1、投资强度:项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

  计算公式:

  投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积

  其中:项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

 

  2、容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

  计算公式:

  容积率=总建筑面积÷总用地面积

  当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

 

  3、行政办公及生活服务设施用地所占比重:项目用地范围行政办公、生活服务设施占用土地面积(或分摊土地面积)占总用地面积的比例。

  计算公式:

  行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%

  当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时,可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。

 

  4、建筑系数:项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。

  计算公式:

  建筑系数=(建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积)÷项目总用地面积×100

  房屋建筑系数=房屋建筑面积/房屋使用面积

  关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标(试行)》的通知(国土资发〔2004〕232号)

  各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团国土资源局:

  为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号),加强工业项目建设用地管理,促进建设用地的集约利用,部研究制定了《工业项目建设用地控制指标(试行)》(以下简称《控制指标》),现发布实施。

  一、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标,从严控制供地。不符合《控制指标》要求的工业项目,不予供地或对项目用地面积予以核减。对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求确需突破《控制指标》的,在申请办理建设项目用地预审和用地报批时应提供有关论证材料,确属合理的,方可通过预审或批准用地,并将项目用地的批准文件、土地使用合同等供地法律文书报省(区、市)国土资源管理部门备案。

  二、市、县国土资源管理部门在供应土地时,必须依据《控制指标》的规定,在土地使用合同或《划拨用地决定书》等供地法律文书中明确约定投资强度、容积率等控制性指标要求及违约责任。不能履行约定条件的用地者,应承担违约责任。

  三、省(区、市)国土资源管理部门要切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理,积极探索在招商引资、促进工业化进程中集约用地的好经验、好做法,总结典型,加大宣传推广的工作力度,不断完善和规范实施《控制指标》的程序与办法。要加强对工业用地利用状况的评价与分析,大力推进工业用地集约利用。要根据本地区实际,在符合《控制指标》要求的前提下,制定本地的工业项目建设用地控制指标,并报部备案。

  四、部将根据社会经济发展、技术进步、集约用地要求和《控制指标》的实施情况,适时修订《控制指标》。