北京天创达：基础设施公募REITs一、什么是REITs？ 房地产信托投资基金(REITs/Real Estate Investment Trust)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs是房地产等核心固定资产以及其收益进行资产证券化并获得融资。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 REITs属于一种金融投资工具，在全球发达国家，像美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡等国家都已发展较为成熟。REITs一个重要特征就是有稳定的分红。有这个特征的原因有两个：一是投资的项目是不动产，每年可收取租金、收费等，产生稳定的收益；二是制度要求强制分红，就是赚了钱要分给投资人，而不能留存下来再做其他投资。 公募REITs二级市场价格反映底层资产在金融市场定价，二者长期应趋于一致，否则因价值高估或低估可能引发市场套利。收益法下计算的项目价值基于模型假设与参数选择，鉴于公募REITs的本质是底层资产证券化，投资者需关注基础设施项目营运能力变化、宏观环境改变、产业政策调整等因素造成的项目估值风险。
二、基础设施公募REITs 我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。 基础设施（Infrastructure）是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。”从定义上我们就能看出，基础设施具有公共属性，是社会赖以生存发展的一般物质条件，是国民经济各项事业发展的基础。这个行业的项目，诸如轨道交通、水电气热等，都是与普通民众的基本生活息息相关。简单说，只要有现代人生活的地方，就需要基础设施。 公募REITs在上市前，基金管理人主要工作是客户谈判、项目筛选、尽职调查、方案设计、材料制作、监管申报等偏投行性质的工作，为投资人把好第一道关。在上市后，管理人更多的精力会放到底层项目运营上，更多考虑如何提升项目运营效率，尽可能为投资人创造更大价值。 对投资者而言，基础设施公墓REITs是房地产金融产品，投资决策仍需注意风险，投资者要正确认识公募REITs的风险，包括：不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营及资产估值下跌等后果，进而影响公募REITs投资者的收益。公募REITs大多封闭期比较久，封闭期场外份额无法赎回，需转托管到场内后才能卖出。另外，特许经营权类资产的基金净值会随着特许经营权剩余期限缩短不断递减、基金分红包含对投资者初始投资资金的返还等。
三、基础设施公募REITs意义 基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。 基础设施公募REITs的突破点在于基础设施的定位，找到产业发展与证券市场发展的重要结合点。基础设施公募REITs符合中国经济发展要求，可盘活存量资产，可完善基础设施投融资良性循环，为投资者提供更多大类资产配置工具，助力中国经济转型升级。 公募REITs产品不同于股票和债券，是基于实物资产的现金流，以现金流分红为特点的资产。这将根本改变中国资本市场的基础设施的性质和特征。公募REITs产品会给投资人带来完全独立属性的、相关度很低的一类资产，是以现金回报为特征的，有望将投资人组合的有效前沿大大向前推进，改善所有投资人风险收益特征。
四、基础设施公募REITs架构特点 一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权； 二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利； 三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的； 四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。根据RETIs制度文件，基金公司发行的基础设施公募REITs基金类型上属于封闭式基金，投资人购买后，不能像开放式基金那样，随时进行申购和赎回。投资人想要退出，要在二级市场进行交易，就像股票一样买卖。为了提高REITs的流动性，监管机构安排了做市商制度，同时还设置了竞价、大宗交易等安排，以满足投资人交易的需要。
五、基础设施公募REITs产品特点 基础设施公募REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，产品具备以下特点： 一是公募REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济； 二是公募REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红，同时由于基础设施项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，填补了当前金融产品的空白，丰富了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的基础设施项目； 三是公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。 四是公募REITs产品并不是保本型投资，虽然基础设施公募REITs的固定资产和项目是收益的核心保障，资产和项目运营相对稳定，可以产生稳定的现金流，是比较优质的资产，但这不代表REITs产品是保本型的金融产品，不像定期存款一样，有银行来兜底，在约定的期限保证归还本金和利息。基础设施公募REITs基金在发行后，价格还是有波动的，且没有刚性的本息兑付安排，投资风险需要由投资者自行承担。
六、上交所私募REITs实践 上交所积极探索实践，初步构建了类型丰富、运行稳健的私募REITs市场。截至2020年底，上交所私募REITs产品已经覆盖高速公路、仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业等多种不动产类型；推出了首单基础设施私募REITs，引领了境内市场储架式产品、可扩募产品等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。 此外，上交所基金市场规模占比超过交易所市场的70%，品种覆盖股票、债券、黄金、货币等多种资产类别，连接场内、场外，跨越境内、境外。上交所ABS资产类型覆盖应收账款、融资租赁、消费金融、基础设施等全部大类基础资产，发行规模超过3万亿元，市场规模约占交易所市场的70%。
七、基础设施公募REITs成功发行 2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施公募REITs试点工作，我们也称2020年为中国公募REITs的元年。此后，证监会、交易所、基金业协会等监管机构相继发布一系列文件，支持和鼓励公募REITs发展，并在不到一年的时间内搭建起公募REITs制度体系。可以说截至目前，资本市场已经做好了迎接公募REITs的准备。 基础设施公募REITs制度设计中，就投资人范围而言，不仅有银行、信托、券商、基金等机构投资人，也有公众投资人。按照证监会关于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《基础设施基金指引》）的规定，发行的基础设施公募REITs基金总规模中，扣除发行人需自持（或关联方持有）不低于20%的比例外，剩余部分向机构投资人发售不低于70%，向公众投资人发售约30%。同时规定基金投资人不得少于1000人。 截至2021年5月25日，共有“浙商证券沪杭甬高速”、“中航首钢生物质”、“博时招商蛇口产业园”、“红土创新盐田港仓储物流”、“华安张江光大园”、“富国首创水务”、“中金普洛斯仓储物流”、“东吴苏州工业园区产业园”、“平安广州交投广河高速公路”九只基础设施公募REITs审批通过，上述九只公募REITs均采用“公募+ABS”契约型交易结构，属收入来源为股息和资产增值收益的权益类REITs产品。 2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）上市，首日运行平稳，首批9只基础设施公募REITs分别为：盐港REIT（180301）、首钢绿能（180801）、蛇口产园（180101）、广州广河（180201）、张江REIT（508000）、浙江航徽（508001）、首创水务（508002）、东吴苏园（508003）、普洛斯（508004）。截至当天收盘，9只基础设施公募REITs悉数收涨，成交额均破亿元，合计逾18.6亿元。这些产品的底层项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，优先支持基础设施补短板行业和高科技、特色产业园区等，聚焦优质资产、创新规范并举，具有良好的示范效果。 发行期限方面，首批基础设施公募REITs发行期限视项目特许经营权或土地所有权期限而定。浙商证券沪杭甬高速REITs、平安广州交投广河高速公路REITs、中航首钢生物质REITs、富国首创水务REITs基础资产所属行业分别为高速公路、高速公路、垃圾处理和污水处理，受特许经营权期限限制，对应REITs基金存续期限分别为20年、99年、21年和26年。相比之下，博时招商蛇口产业园REITs、东吴苏州工业园区产业园REITs、华安张江光大园REITs、中金普洛斯仓储物流REITs和红土创新盐田港仓储物流REITs底层资产不涉及特许经营权，发行期限主要由土地使用权年限决定，基金存续期限分别为50 年、40年、20年、50年和36年。 底层资产方面，获批基础设施公募REITs聚焦粤港澳大湾区、长三角等重点区域和交通、污染管理等补短板项目。其中“博时招商蛇口产业园”、“华安张江光大园”、“东吴苏州工业园区产业园”公募REITs底层资产所属行业为产业园区，“红土创新盐田港仓储物流”、“中金普洛斯仓储物流”REITs所属行业为仓储物流，上述项目现金流来源主要为租金收入、物业费收入。“中航首钢生物质”REITs标的资产所处行业为垃圾处理，基础设施现金流来源为垃圾处理服务费、发电收入和餐厨垃圾收运、处置费。“富国首创水务”项目属于污水处理行业，收入来源为污水、污泥处理服务费等。“浙商证券沪杭甬高速”和“平安广州交投广河高速公路”公募REITs则聚焦于高速公路领域，标的资产分别为杭徽高速公路（浙江段）和广河高速（广州段），底层资产现金流来自道路通行费、广告租金等。 公募REITs成功发行后SPV与项目公司反向吸收合并。公募REITs发行以后一定时间将进入交易流程的第二阶段，即项目公司反吸收合并其股东SPV公司，SPV公司注销以使得资产支持专项计划直接持有项目公司全部股权和债权。至此，从REITs公募基金到资产支持专项计划，再到项目公司将完成100%股权（债权）穿透。
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