房地产信托（REIT/Real Estate Investment Trust）就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

　　房地产信托计划相对银行贷款而言，融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

　　房地产信托分类：

　　根据资金投向的不同，REIT可分为三类：

　　（1）权益型房地产信托（Equity REIT）

　　权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。

　　（2）抵押型房地产信托（Mortgage REIT）

　　抵押型REIT主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。

　　（3）混合型房地产信托（Hybrid REIT）

　　混合型REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款，既有保本功能的抵押贷款的利息收益，又可以参与分享一定比例的房地产投资的增值收益。早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。

　　房地产信托投资基金

　　房地产投资信托基金(REITs/Real Estate Investment Trusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

　　房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

　　REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

　　REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外，REITs与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险。国内投资者可以通过参与境内基金公司发行的专注于房地产投资的QDII基金，间接投资海外的房地产项目。

　　REITs的收益特点在于：

　　1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

　　2、收益的大部分将用于发放分红；

　　3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议。

　　REITs的两种类型：

　　1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。

　　公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。

　　契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

　　二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。

　　房地产信托作用：

　　（1）房地产信托能够为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

　　（2）房地产信托能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。

　　（3）房地产信托能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围”越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。

　　房地产信托业务内容：

　　房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：

　　（1）委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；

　　（2）代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；

　　（3）金融租赁、咨询、担保等业务。

　　房地产信托规定：

　　（1）四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

　　（2）项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目为25%；

　　（3）房地产资质：控股股东或者融资企业具备房地产二级资质；

　　（4）担保措施：须有抵质押，应当确定房地产抵押价值；

　　（5）还款来源：落实第一还款来源；

　　（6）以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1；

　　（7）严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款；

　　（8）不得发放土储贷款；

　　（9）严格的审批程序、尽职调查，做好房地产业务的监管。