（一）物流仓储

　　（1）物流产业概论

　　物流产业（Logistics Industry）是专门从事货物包装、装卸、运输、仓储、中转、配送、信息、交易、支付等的物流仓储配送服务的行业，其中运输服务又包括：铁路、公路、水运、航空、管道等运输方式。

　　传统仓储仅是仓储物流企业按照客户要求从事的库存管理和库存控制等仓储物流业务。现代仓储物流业涵义更为广泛，提供货物储存、保管、中转等传统仓储服务，同时能够提供流通领域的加工、组装、包装、商品配送、信息分析、金融服务等增值服务以及仓库基础设施的建设租赁等业务的仓储型物流企业的集群体。

　　仓储业发展的基本格局是产业门槛低，投资进入较容易，但投资回报率相对较低，企业不容易做大，市场集中度较低。因此，仓储物流企业需要关注行业发展趋势，加强技术创新和模式创新，提升服务质量，以应对激烈的市场竞争。

　　（2）物流仓储产业作用

　　物流支撑商贸：物流是将原材料、半成品、设备、商品和其他货物等从卖方运输到买方的过程，或从一方运送到另一方的过程。物流业融合商贸、展示、交易、运输、仓储、货代、信息、金融等多个行业，是复合服务产业。

　　物流保障生产：现在制造业高度关联，物流从原材料、半成品、生产设备等的采购运输开始，便在保障生产的供应，优秀的物流仓储，降低运输费用，优化库存成本，减少资金占压，强化物资管理，提高存货周转，从而降低企业生产成本。

　　物流方便生活：物流肩负着把消费品运送到零售店（超市、商店、商场、菜市场等）和消费者手中，尤其是电商的发展，更加依赖快递、物流、仓储的支持。没有物流仓储，电商就是一纸空文，或者变成高价销货。另外；搬家公司帮助人们轻松乔迁新居和租客换房。

　　仓储保障物流：仓储为物流的提供货物的包装、存储、中转、储藏等服务，是连接生产、供应、销售的中转站，降低生产和物流成为，降低货物损耗，仓储信息也为生产提供畅销和紧俏物资提供准确信息，因此仓储是有效地保障生产和物流，持续应对产能。

　　仓储衔接供需。货物供需不平衡，物资生产和消耗时间不一致，二者不能很好衔接，就需要对原材料和产品进行仓储，将不能即时消费的产品和货物储存起来以备满足后来的需求；仓储要防止货物在本环节不发生或尽量减少物理损耗和化学变质，尽量减少货物的盗抢。

　　仓储保护质量。物流过程中，各种货物会损耗，尤其货物从一个环节进入下一个环节，仓储对物资的质量提供保护，例如冷库对肉制品的保质，仓库防止纸箱包装的风吹雨淋。另外，仓储环节对产品质量进行检验，有效防止伪劣产品流入市场，保护了消费者权益。

　　（二）物流园区

　　（1）物流园区概论

　　物流园区（Logistics Park）是物流仓储作业集中的地区，是各种运输方式衔接地，是将多种物流设施和很多物流仓储企业和商贸公司集中布局的场所，是有一定规模的和具有多种物流仓储服务功能的集中区域。

　　物流园区是大面积的综合物流园区，带有商品批发市场的功能，或者与商品批发市场连接，形成物流、仓储、配送、市场、商贸、交易、结算、会展、物业、购物、消费、住宿、饮食、活动、娱乐等综合功能。

　　物流园区是集中物流仓储的地方，必须具有一定土地规模，而不是一般意义上的物流配送中心，后者是较小的面积就可以执行。因此，物流园区要有一定的规模，一般投资规模是较大的，这就要求项目投资建设单位做好资金筹集工作。

　　（2）物流园区建设

　　物流园区的建筑、投资、建设、规模、功能、管理等方面一般需要注意以下几个细节：

　　建筑投资规模：物流园区是集中物流仓储的地方，必须具有一定土地规模，而不是一般意义上的物流配送中心，后者是较小的面积就可以执行。因此，物流园区要有一定的规模，其规模大小将决定物流园区所能够承载的设施、功能与服务等。

　　物流仓储设施：物流园区必须具备比较完备的物流仓储设施，这些设施包括基础设施（用于仓储运输服务的设施）、公共设施（用于工商、税务、海关、商检、银行、保险、结算、安保、物业等服务的设施）以及相关设施（用于交流、办公、住宿、饮食、会展、活动等服务的设施）。

　　物流仓储功能：物流园区服务包括基本服务（物流、仓储、商贸和结算等）和增值服务（交流、办公、住宿、饮食、展销等），既包括对进入商家和企业的服务，也包括对消费者和终端客户的服务。物流园区在规划与设计中不能只停留在单一功能上，必须定义综合化的物流仓储服务。

　　统一经营管理：物流园区需要集约化，土地开发和经营管理需要集约化，所以物流园区拥有一个明确而统一的经营管理的物业公司。物业公司统一负责：商家入驻、经营管理、物流调配、仓库管理、安保消防、政府协调、危机处理等，还可以负责支付结算、策划活动、商务交流等。

　　（三）物流枢纽

　　物流枢纽是集中实现货物集散、存储、分拨、转运等多种功能的物流设施群和物流活动组织中心。国家物流枢纽是物流体系的核心基础设施，是辐射区域更广、集聚效应更强、服务功能更优、运行效率更高的综合性物流枢纽，在全国物流网络中发挥关键节点、重要平台和骨干枢纽的作用。

　　国家发展改革委将设立国家物流枢纽建设中央投资专项，重点支持枢纽铁路专用线、多式联运转运设施、公共信息平台、军民融合物流设施以及内部道路等公益性较强的基础设施建设，适当提高中西部地区枢纽建设资金支持比例。同时鼓励国家开发银行等金融机构支持枢纽设施建设，中央财政给予适当贴息，贷款余额纳入政策性业务考核；支持符合条件的枢纽运营主体通过发行公司债券、企业债券等多种方式拓宽融资渠道。

　　截至2017年底，我国铁路、公路营运总里程分别达到12.7万公里和477.3万公里，万吨级以上港口泊位2366个，民用运输机场226个，铁路专用线总里程约1.8万公里。全国营业性通用仓库面积超过10亿平方米，冷库库容约1.2亿立方米，运营、在建和规划的各类物流园区超过1600个。

　　2018年12月21日，国家发展改革委、交通运输部发出关于印发《国家物流枢纽布局和建设规划》的通知（发改经贸〔2018〕1886号），贯彻落实党中央、国务院关于加强物流等基础设施网络建设的决策部署，科学推进国家物流枢纽布局和建设。

　　到2020年，通过优化整合、功能提升，布局建设30个左右辐射带动能力较强、现代化运作水平较高、互联衔接紧密的国家物流枢纽，促进区域内和跨区域物流活动组织化、规模化运行，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业，初步建立符合我国国情的枢纽建设运行模式，形成国家物流枢纽网络基本框架。到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽，枢纽间的分工协作和对接机制更加完善，社会物流运行效率大幅提高，基本形成以国家物流枢纽为核心的现代化物流运行体系，同时随着国家产业结构和空间布局的进一步优化，以及物流降本增效综合措施的持续发力，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右。

　　——高效物流运行网络基本形成。以“干线运输+区域分拨”为主要特征的现代化多式联运网络基本建立，全国铁路货运周转量比重提升到30%左右，500公里以上长距离公路运量大幅减少，铁路集装箱运输比重和集装箱铁水联运比重大幅提高，航空货运周转量比重明显提升。

　　——物流枢纽组织效率大幅提升。多式联运、甩挂运输等先进运输组织方式广泛应用，各种运输方式衔接更加紧密，联运换装转运效率显著提高，集疏运体系更加完善，国家物流枢纽单元化、集装化运输比重超过40%。

　　——物流综合服务能力显著增强。完善互联互通的枢纽信息网络，国家物流枢纽一体化运作、网络化经营、专业化服务能力进一步提高，与供应链、产业链、价值链深度融合，对实体经济的支撑和促进作用明显增强，枢纽经济效应充分显现。到2035年，基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络，实现与综合交通运输体系顺畅衔接、协同发展，物流规模化、组织化、网络化、智能化水平全面提升，铁路、水运等干线通道能力充分释放，运输结构更加合理。全社会物流总费用与GDP的比率继续显著下降，物流运行效率和效益达到国际先进水平。依托国家物流枢纽，形成一批具有国际影响的枢纽经济增长极，将国家物流枢纽打造成为产业转型升级、区域经济协调发展和国民经济竞争力提升的重要推动力量。

　　国家物流枢纽布局承载城市：

　　1.陆港型国家物流枢纽承载城市。包括石家庄、保定、太原、大同、临汾、呼和浩特、乌兰察布、沈阳、长春、哈尔滨、佳木斯、南京、徐州、杭州、合肥、南昌、鹰潭、济南、潍坊、郑州、安阳、武汉、长沙、衡阳、南宁、柳州、重庆、成都、遂宁、贵阳、遵义、昆明、拉萨、西安、延安、兰州、酒泉、格尔木、乌鲁木齐、哈密、库尔勒。

　　2.港口型国家物流枢纽承载城市。包括天津、唐山、秦皇岛、沧州、大连、营口、上海、南京、苏州、南通、连云港、宁波―舟山、芜湖、安庆、福州、厦门、九江、青岛、日照、烟台、武汉、宜昌、岳阳、广州、深圳、湛江、钦州―北海―防城港、洋浦、重庆、泸州。

　　3.空港型国家物流枢纽承载城市。包括北京、天津、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、厦门、青岛、郑州、长沙、武汉―鄂州、广州、深圳、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、拉萨、西安、银川、乌鲁木齐。

　　4.生产服务型国家物流枢纽承载城市。包括天津、石家庄、唐山、邯郸、太原、鄂尔多斯、包头、沈阳、大连、长春、哈尔滨、大庆、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、嘉兴、金华、合肥、蚌埠、福州、三明、南昌、青岛、郑州、洛阳、武汉、十堰、襄阳、长沙、郴州、广州、深圳、珠海、佛山、东莞、南宁、柳州、重庆、成都、攀枝花、贵阳、西安、宝鸡、石河子。

　　5.商贸服务型国家物流枢纽承载城市。包括天津、石家庄、保定、太原、呼和浩特、赤峰、沈阳、大连、长春、吉林、哈尔滨、牡丹江、上海、南京、南通、杭州、温州、金华（义乌）、合肥、阜阳、福州、平潭、厦门、泉州、南昌、赣州、济南、青岛、临沂、郑州、洛阳、商丘、南阳、信阳、武汉、长沙、怀化、广州、深圳、汕头、南宁、桂林、海口、重庆、成都、达州、贵阳、昆明、大理、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、喀什。

　　6.陆上边境口岸型国家物流枢纽承载城市。包括呼伦贝尔（满洲里）、锡林郭勒（二连浩特）、丹东、延边（珲春）、黑河、牡丹江（绥芬河―东宁）、防城港（东兴）、崇左（凭祥）、德宏（瑞丽）、红河（河口）、西双版纳（磨憨）、日喀则（吉隆）、伊犁（霍尔果斯）、博尔塔拉（阿拉山口）、克孜勒苏（吐尔尕特）、喀什（红其拉甫）。

　　国家物流枢纽规划建设要求：

　　一是区位条件良好。毗邻港口、机场、铁路场站等重要交通基础设施和产业聚集区，与城市中心的距离位于经济合理的物流半径内，并与城市群分工相匹配。

　　二是空间布局集约。以连片集中布局为主，集中设置物流设施，集约利用土地资源。同一国家物流枢纽分散布局的互补功能设施原则上不超过2个。

　　三是存量设施优先。以完善提升已建成物流设施的枢纽功能为主，必要情况下可结合区域经济发展需要适当整合、迁移或新建枢纽设施。

　　四是开放性公共性强。具备提供公共物流服务、引导分散资源有序聚集、推动区域物流集约发展等功能，并在满足区域生产生活物流需求中发挥骨干作用。

　　五是服务功能完善。具备干线运输、区域分拨等功能，以及多式联运转运设施设备和系统集成、互联兼容的公共信息平台等，可根据需要提供通关、保税等国际物流相关服务。

　　六是统筹运营管理。由一家企业或多家企业联合主导国家物流枢纽建设、运营和管理，统筹调配物流服务资源，整合对接物流业务，实行统一的安全作业规范。

　　七是区域协同联动。鼓励同一承载城市内不同类型的国家物流枢纽加强协同或合并建设，增强综合服务功能；支持京津冀、长三角、珠三角等地区的承载城市在城市群内部开展国家物流枢纽合作共建，实现优势互补。

　　我们拥有物流枢纽建设方案的策划和撰写经验。另外，我们还拥有拥有大量物流仓储、仓储中心、物流园区、物流中心、国际物流枢纽、物流仓储、物流配送、冷藏物流、仓库存储、铁路物流、智慧物流、物流公司、快递公司、分拣中心、搬家公司等项目经验。

　　另外，我们还拥有大量的商品批发市场、服装批发市场、小商品市场、尾货市场、女人街、皮草市场、花鸟市场、花卉市场、集贸市场、农贸市场、农产品批发市场、保税区批发中心、工艺品商贸市场、汽车4S店、汽贸商城、汽配商城、汽贸中心等项目经验。

　　我们专业提供国家物流枢纽建设方案、可行性研究报告、立项报告和项目建议书撰写服务；另外，我们还提供后续融资时商业计划书的策划和撰写服务，提供项目未来融资服务。

　　国家物流枢纽建设方案包括如下部分：第一部分：摘要（3500字）；第二部分：正文：一、经济社会与物流业发展总体情况：（一）经济社会发展基本情况。（二）物流业发展基本情况。（三）物流基础设施发展情况。二、国家物流枢纽空间布局：（一）布局条件。（二）布局选址。（三）设施布局。三、国家物流枢纽功能与定位：（一）国家物流枢纽功能。（二）国家物流枢纽发展定位。四、国家物流枢纽建设：（一）枢纽建设模式。（二）枢纽建设项目。（三）枢纽配套保障。五、国家物流枢纽运行：（一）枢纽运营主体培育。（二）枢纽主要业务：1、干支配业务。2、供应链集成业务。3、平台支撑运行体系。（三）枢纽间协同。六、建设国家物流枢纽的预期成效；七、培育枢纽经济的总体考虑。

　　我们拥有大量物流仓储和商品市场以及商贸电商等项目经验：

　　物流仓储类：国际物流枢纽、物流园区、物流中心、物流基地、物流公司、快递公司、仓储中心、仓储配送、生鲜冷藏、智慧物流、物流配送、冷链物流、铁路物流、化工箱罐运输、煤炭物流、搬家公司、劳务公司、物流信息中心等。

　　商品市场类：商品批发市场、服装批发市场、服装商城、皮草商城、花鸟市场、工艺品商贸市场、小商品批发市场、女人街服装市场、尾货交易市场、韩国服饰市场、书画市场、观赏鱼市场、古玩市场、电子市场、钢材贸易市场、进出口商品展销交易集散基地、保税区集贸中心等。

　　农贸市场类：农贸市场、农产品批发市场、农副市场、水果市场、海鲜市场、菜市场、花卉市场、田园综合体、休闲农庄、生态农庄、农产品物流配送等。

　　汽贸汽修类：汽车4S店、汽贸中心、汽贸商城、汽车广场、二手车市场、汽配商城、汽车维修中心、汽车会展中心、汽车美容、汽车装饰、汽车修理、洗车养护、汽车博物馆等。

　　商贸公司类：商贸公司、移动电商、电商平台、O2O电商、超市一公里配送、农产品电商、饮食加工和配送、火锅外送电商、农产品配送、货运代理、海运代理、免税店、商业街、超市等。