北京代写融资计划书-房地产项目


  房地产行业是重资本密集行业,牵扯国民经济和金融全局,既让企业家资产跨越式增长,也让失败者倾家荡产,真是连接“天堂”和“地狱”的直梯。面对全球经济萧条和疫情爆发,房地产企业迈步如铁,仍要四面楚歌中坚持生存,各种融资方式层出不穷,如果不能走好融资这步棋,那么将万劫不复。

  国内房地产金融政策从银行贷款、信托、外债等全方位收紧,受此影响,下半年房企发债规模、信托规模均大幅下滑,房企资金面普遍紧张。房地产调控以防范系统性风险为基础。2019年年中房企融资政策大幅收紧以来,房企资金面普遍紧张,房企纷纷下调项目售价回收现金流,多家品牌房企爆出资金危机,为防止由点及面爆发行业性系统危机,2020年1季度或有短暂的融资政策松动窗口期。同类历史可追溯2018年底至2019年初房地产金融政策阶段性出现窗口期。

  当前市场已经进入调整期,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”重点强调避免政策大幅放松进入新一轮的市场热炒期;“因城施策”指各地方政府结合当前市场调整期的实际市场条件,确定宽松调整政策力度。“稳地价、稳房价、稳预期”在当前市场环境下,指避免部分城市过快下降、影响市场稳定。

  房地产行业分析

  2018年房地产行业分析

  2018年,全国房地产开发投资12.03万亿元,比上年增长9.5%;其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%;住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

  2018年,房地产开发企业房屋施工面积82.23亿㎡,比上年增长5.2%;其中,住宅施工面积57.00亿㎡,增长6.3%。房屋新开工面积20.93亿㎡,增长17.2%;其中,住宅新开工面积15.34亿㎡,增长19.7%。房屋竣工面积9.36亿㎡,下降7.8%;其中,住宅竣工面积66016万㎡,下降8.1%。

  2018年,房地产开发企业土地购置面积2.91亿㎡,比上年增长14.2%;土地成交价款1.61万亿元,增长18.0%。

  2018年,商品房销售面积17.17亿㎡,比上年增长1.3%;其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额15.00万亿元,增长12.2%;其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

  2018年末,商品房待售面积5.24亿㎡,比上年末减少6510万㎡;其中,住宅待售面积比11月末减少393万㎡,办公楼待售面积增加93万㎡,商业营业用房待售面积减少166万㎡。

  2018年,房地产开发企业到位资金16.60万亿元,比上年增长6.4%;其中,国内贷款2.40万亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金5.58万亿元,增长9.7%;定金及预收款5.54万亿元,增长13.8%;个人按揭贷款2.37万亿元,下降0.8%。

  2019年房地产行业分析

  2019年,全国房地产开发投资13.22万亿元,比上年增长9.9%。其中,住宅投资9.71万亿元,增长13.9%。

  2019年,全国房地产开发企业房屋施工面积89.38亿㎡,比上年增长8.7%。其中,住宅施工面积62.77亿㎡,增长10.1%。房屋新开工面积22.72亿㎡,增长8.5%。其中,住宅新开工面积16.75亿㎡,增长9.2%。房屋竣工面积9.59亿㎡,增长2.6%;其中,住宅竣工面积6.80亿㎡,增长3.0%。

  2019年,商品房销售面积17.16亿㎡,比上年下降0.1%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额15.97万亿元,增长6.5%。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

  2019年末,商品房待售面积4.98亿㎡,比上年末减少2593万㎡。其中,住宅待售面积比11月末增加192万㎡,办公楼待售面积增加105万㎡,商业营业用房待售面积增加84万㎡。

  2019年,房地产开发企业到位资金17.86万亿元,比上年增长7.6%。其中,国内贷款2.52万亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金5.82万亿元,增长4.2%;定金及预收款6.1万亿元,增长10.7%;个人按揭贷款2.73万亿元,增长15.1%。

  2020年房地产行业分析

  2020年,我国房地产开发投资14.14万亿元,比上年增长7.0%;其中,住宅投资10.44万亿元,增长7.6%。

  2020年,我国房地产开发企业房屋施工面积92.68亿㎡,比上年增长3.7%;其中,住宅施工面积65.56亿㎡,增长4.4%。房屋新开工面积22.44亿㎡,下降1.2%;其中,住宅新开工面积16.43亿㎡,下降1.9%。房屋竣工面积9.12亿㎡,下降4.9%;其中,住宅竣工面积6.59亿㎡,下降3.1%。

  2020年,我国房地产开发企业土地购置面积2.55亿㎡,比上年下降1.1%;土地成交价款1.73万亿元,增长17.4%。

  2020年,我国商品房销售面积17.61亿㎡,比上年增长2.6%;其中,住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降10.4%,商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173613亿元,增长8.7%;其中,住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%。

  2020年末,我国商品房待售面积4.99亿㎡,比上年末增加29万㎡。

  2020年,我国房地产开发企业到位资金19.31万亿元,比上年增长8.1%;其中,国内贷款2.67万亿元,增长5.7%;利用外资192亿元,增长9.3%;自筹资金6.34万亿元,增长9.0%;定金及预收款6.65万亿元,增长8.5%;个人按揭贷款3.00万亿元,增长9.9%。

 

  房地产企业融资

  房地产融资(Real Estate Financing)是针对房地产企业的各类股权和债券融资。房地产是一个重资本行业,房地产融资贯穿于土地拍卖、土地转让、开发商设立和运营、楼盘开发、建筑施工、商品房预售和销售、房地产项目并购、不良资产处置等,融资成功与否对于对于所有投资房地产的开发商和投资机构来讲,都非常重要。

  (1)银行贷款

  商业银行贷款是目前乃至未来都是房地产企业融资的主导形式,属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够不动产抵押或担保措施,房地产企业获得银行贷款的前提条件较多,银行对房地产企业的授信额度仅仅是提供抵押的不动产价值的5-7折,甚至更低。

  (2)股权融资

  股权融资是房地产企业的股东愿意让出部分比例的房地产企业的股权,通过企业增资的方式引进新的股东,同时使总股本增加的融资方式。房地产企业通过股权融资所获得的资金,无须还本付息,对自身并无偿债压力,但新股东将与老股东同样分享企业的超额利润。

  (3)私募基金

  房地产私募基金(PE/Private Equity Fund)是从事私人股权(非上市公司股权)投资的基金。主要包括投资非上市公司股权或上市公司非公开交易股权两种。私募股权基金追求的不是股权收益,而是通过上市、管理层收购和并购等股权转让路径出售股权而获利。

  (4)信托计划

  房地产投资信托基金(REITs/Real Estate Investment Trusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。

  (5)上市融资

  上市融资是房地产企业,成立股份有限公司,在证券交易所或其他交易所公开发行新股并募集资金的融资方式,包括上市融资(IPO)、配股再融资。房地产开发企业上市融资可以实现大规模融资,并且股东所持股份的自由流通和快速变现,是最理想的融资方式;但是上市融资门槛较高,房地产上市公司数量不多,股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

  (6)债券融资

  房地产企业可以通过发行企业债券的方式在银行间债券市场融资,也可以通过发行公司债券的方式在证券交易所融资。但是,中国债券违约率较低,国家对债券发行主体有严格的条件限制,债券市场规模较小,债券融资比例较低,房地产债券融资规模较小。

  (7)售后回租

  房地产的售后回租,是一种融资性租赁,就是房地产企业将房地产出售给金融租赁公司或者融资租赁公司,这里销售房地产并非楼盘和房屋过户,而是房地产企业将资产装入一家项目公司,并将项目公司股权卖给租赁公司,同时房地产企业回租并定期支付租金,租赁期满后回购项目公司股权的一种融资方式。

  (8)境外融资

  境外融资包括房地产企业在海外证券交易所上市、或者在海外发行企业各类债券,以及接受外资基金的股权投资或债权借款以及可转换债权等。境外融资对房地产企业实力的要求较高,融资成本也较高,所以中国房地产企业融资规模较小。